A venda de segundas habitações ou terrenos para construção durante os anos 2022, 2023 ou 2024 pode ficar isenta de mais-valias se o ganho obtido servir para amortizar um crédito para habitação própria e permanente. A DECO PROTeste explica como funciona a medida do pacote Mais Habitação.
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A venda de terrenos para construção ou de habitações secundárias durante os anos 2022, 2023 e 2024 fica isenta do pagamento de mais-valias, desde que os vendedores usem o valor obtido com a venda para, nos três meses seguintes, amortizarem o capital em dívida nos contratos de crédito à habitação. A medida está prevista no pacote Mais Habitação, que entrou em vigor a 7 de outubro.
Para ter isenção de mais-valias, a amortização pode ser feita num contrato de crédito de habitação própria e permanente do proprietário que vendeu a habitação secundária ou na habitação própria e permanente dos seus descendentes (filhos ou netos).
Quem já vendeu a habitação secundária até 6 de outubro de 2023 dispõe de três meses para amortizar e beneficiar da isenção extraordinária.
Esclareça todas as dúvidas sobre a isenção extraordinária de mais-valias.
 

QUE VENDAS FICAM ISENTAS DE MAIS-VALIAS?

A isenção excecional de mais-valias aplica-se às vendas de terrenos para construção ou de habitações secundárias concretizadas entre 1 de janeiro de 2022 e 31 de dezembro de 2024.
 

COMO SE CALCULA A MAIS-VALIA?

A mais-valia resulta da subtração do valor da venda pelo valor da aquisição (ou valor patrimonial tributário que o imóvel tinha quando foi herdado). Devem ainda descontar-se os valores eventualmente gastos com comissões imobiliárias, escrituras, imposto sobre as transmissões de imóveis (IMT) ou obras de valorização feitas nos últimos 12 anos e devidamente comprovadas com fatura.
 

SE UMA PARTE DO VALOR DA VENDA TIVER SIDO USADO PARA LIQUIDAR O CRÉDITO À HABITAÇÃO DA CASA VENDIDA, ESSE VALOR É DESCONTADO À MAIS-VALIA?

Não. Ainda que o contribuinte use uma parte do ganho para liquidar o empréstimo que permitiu a compra da habitação, esse valor continua a ser contabilizado como ganho e integra o montante sujeito a imposto.


QUAL O PRAZO PARA CONCRETIZAR A AMORTIZAÇÃO APÓS A VENDA DA HABITAÇÃO SECUNDÁRIA?

A amortização do capital em dívida num crédito para habitação própria e permanente tem de ser concretizada nos três meses seguintes à venda. No entanto, quem vendeu uma habitação secundária ou terreno para construção em 2022 ou no início de 2023, antes da entrada em vigor do pacote Mais Habitação, dispõe de três meses após a entrada em vigor do diploma para concretizar a amortização que lhe permite beneficiar da medida.
Na prática, quem vendeu uma habitação secundária ou terreno para construção entre 1 de janeiro de 2022 e 7 de outubro de 2023 pode ainda beneficiar da isenção excecional de mais-valias se amortizar um crédito de habitação própria e permanente até 7 de janeiro de 2024.
 

COMO SE FAZ PROVA DA AMORTIZAÇÃO?

Os contribuintes que tencionam beneficiar da isenção extraordinária de mais-valias têm de solicitar ao banco um documento que comprove o valor e a data da amortização. Esse documento pode vir a ser exigido pelas Finanças após a entrega da declaração anual de IRS em que vai comunicar a venda da habitação secundária ou do terreno para construção.
 

QUEM JÁ PAGOU MAIS-VALIAS POR VENDA DE HABITAÇÃO SECUNDÁRIA REALIZADA EM 2022 PODE PEDIR O REEMBOLSO ÀS FINANÇAS?

Sim. Os contribuintes podem apresentar uma reclamação graciosa e requerer a substituição da sua declaração de IRS, mencionando a amortização feita com a totalidade ou parte da mais-valia. Nesse caso, a DECO PROTeste entende que a Autoridade Tributária deve fazer o posterior acerto de contas, sem qualquer penalização financeira para o contribuinte.
 

A ISENÇÃO EXCECIONAL DE MAIS-VALIAS APLICA-SE A IMÓVEIS VENDIDOS POR MAIS DO QUE UM TITULAR?

Sim, cada coproprietário tem a sua quota-parte no valor obtido com a venda do imóvel ou terreno. É essa quota-parte que pode amortizar no capital em dívida do crédito para habitação própria e permanente (seu ou de um descendente).
 

PODE USAR-SE O DINHEIRO DA VENDA DE UMA HABITAÇÃO SECUNDÁRIA PARA AMORTIZAR UM EMPRÉSTIMO PARTILHADO COM QUEM NÃO ERA PROPRIETÁRIO DA CASA VENDIDA?

Sim, pode. Mas, nestes casos, apenas pode amortizar a sua quota-parte do capital em dívida. Se o empréstimo tiver sido contratado pelos dois elementos de um casal, por exemplo, e apenas um deles tiver vendido uma habitação secundária, apenas esse titular do empréstimo poderá amortizar a sua metade do capital em dívida.
 

PODE USAR-SE O DINHEIRO DA VENDA DE UMA HABITAÇÃO SECUNDÁRIA PARA AMORTIZAR O CAPITAL EM DÍVIDA DE DOIS CRÉDITOS PARA HABITAÇÃO PRÓPRIA E PERMANENTE DE DOIS FILHOS?

Sim, desde que o ganho obtido com a venda da habitação secundária seja usado para amortizar créditos para habitação própria e permanente do contribuinte ou dos seus descendentes, dentro dos prazos legais.
 

SE O VALOR OBTIDO COM A VENDA DA HABITAÇÃO SECUNDÁRIA ULTRAPASSAR O CAPITAL EM DÍVIDA DO CRÉDITO PARA HABITAÇÃO PRÓPRIA E PERMANENTE, HÁ COBRANÇA DE MAIS-VALIAS?

Sim, a parte da venda que não for usada para amortização de crédito à habitação fica sujeita ao pagamento de mais-valias nos moldes tradicionais. Ou seja, a metade do valor remanescente é adicionado aos rendimentos anuais do contribuinte e sujeitos ao cálculo de imposto em função do escalão de IRS correspondente.
 

HÁ ISENÇÃO DE MAIS-VALIAS SE O VALOR OBTIDO COM A VENDA DE TERRENO PARA CONSTRUÇÃO OU DE HABITAÇÃO SECUNDÁRIA FOR REINVESTIDO NA COMPRA DE HABITAÇÃO PRÓPRIA E PERMANENTE?

Não. A isenção de mais-valias já prevista antes da entrada em vigor do pacote Mais Habitação para a compra ou construção de habitações aplica-se apenas a reinvestimentos de valores obtidos na venda de habitações próprias e permanentes. Nesses casos, o reinvestimento tem de ser feito também na construção ou aquisição de nova habitação própria e permanente do agregado familiar do contribuinte.
 

A VENDA DE TERRENOS RÚSTICOS TAMBÉM ESTÁ ABRANGIDA PELA ISENÇÃO EXTRAORDINÁRIA DE MAIS-VALIAS?

Não. A medida aplica-se apenas à venda de terrenos para construção ou de imóveis habitacionais que não sejam destinados a habitação própria e permanente do contribuinte e respetivo agregado familiar.
 
06 outubro 2023 Em atualização
https://www.deco.proteste.pt/dinheiro/arrendamento/noticias/mais-habitacao-rendas-de-novos-contratos-limitadas